Język polski obfituje w wiele słów o pozornie podobnym znaczeniu. Brak zrozumienia precyzyjnych terminów może w praktyce rodzić poważne skutki, szczególnie jeśli dotyczą one kupna nieruchomości. Zaliczka czy zadatek? Przedstawiamy najważniejsze różnice i wskazujemy, które rozwiązanie jest korzystniejsze.

Zakup nieruchomości to poważna decyzja, która wymaga precyzyjnych ustaleń po obu stronach transakcji. Jedną z dobrych praktyk jest podpisanie umowy przedwstępnej, która określa reguły i terminy obowiązujące strony przy transakcji kupna–sprzedaży. Podpisanie umowy wiąże się również z koniecznością dokonania pierwszej wpłaty. Zaliczka czy zadatek? Te dwa, często używane wymiennie słowa, mają zupełnie w praktyce zupełnie inne znaczenie oraz wiążą się określonymi obowiązkami po stronie kupującego i sprzedającego.

Podstawowe różnice dotyczą takich kwestii, jak:

• niewywiązanie się z umowy z winy kupującego
• niewywiązanie się z umowy z winy sprzedającego
• rozwiązanie umowy z przyczyn losowych
• wykonanie umowy w całości

Co to jest zadatek ?

Zadaniem zadatku jest zabezpieczenie interesów obu stron transakcji kupna–sprzedaży. Zadatek jest pojęciem regulowanym przez artykuł 394 kodeksu cywilnego. Dokument stanowi, że w razie niewywiązania się z umowy przez kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej i zachować otrzymaną kwotę zadatku. W sytuacji, gdy wykonanie umowy nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, kupujący może zażądać od niego dwu krotności wpłaconej kwoty zadatku. 

Gdy umowa zostaje rozwiązana na zgodny wniosek obu ze stron, zadatek powinien zostać zwrócony kupującemu, a obowiązek zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej nie ma wówczas zastosowania. Tak samo dzieje się, gdy niewykonanie umowy nastąpiło w wyniku okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności  żadna ze stron lub za które odpowiadają obie strony.

W sytuacji, gdy umowa została przez obie strony wykonana prawidłowo, zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go wpłaciła. Kodeks stanowi również, że w przypadku wykonania umowy, zadatek podlega zaliczeniu na poczet całkowitej kwoty transakcji po stronie kupującego.

Warto pamiętać, że kwota wręczana przy zawarciu umowy będzie pełnić funkcję zadatku tylko i wyłącznie  wtedy, gdy zostanie to wyraźnie sprecyzowane w umowie. Jeżeli w dokumencie zabraknie określenia „zadatek”, to wpłacona kwota będzie traktowana jako zaliczka wpłacona na poczet ceny całkowitej. W razie rozwiązania takiej umowy zaliczka jest zwracana kupującemu. W treści dokumentu można także zastrzec prawo odstąpienia od umowy.

Co to jest zaliczka ?

Zaliczka, w odróżnieniu od zadatku, nie jest terminem regulowanym w Kodeksie Cywilnym. Definiujemy ją na podstawie przepisów o umowach wzajemnych. Według artykułu 494 KC:

„Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”.

W praktyce oznacza to, że zaliczka jest kwotą, która zawsze wliczana jest w cenę transakcji będącej przedmiotem umowy. Gdyby realizacja umowy nie doszła do skutku, zaliczka zawsze zostanie zwrócona kupującemu, bez względu na to, która ze stron wycofała się z umowy.

Zadatek i zaliczka – podsumowanie

Na koniec podsumujmy najważniejsze różnice między zadatkiem i zaliczką:

• Jeżeli umowa nie zostanie zrealizowana z winy kupującego – zadatek przepada na rzecz sprzedającego
• Jeżeli umowa nie zostanie zrealizowana z winy sprzedającego – zadatek zwracany jest w podwójnej wysokości kupującemu
• Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka zwracana jest kupującemu
• Jeżeli umowa zostanie rozwiązana przez obie strony lub z powodu okoliczności niezależnych od żadnej ze stron –  zadatek zostanie zwrócony w tej samej wysokości, w jakiej został wpłacony
• Jeżeli umowa została wykonana – zadatek zostaje wliczony w poczet ceny transakcji

Zarówno zaliczka, jak i zadatek mają na celu zabezpieczenie obu stron umowy. Zaliczka nie daje jednak całkowitej gwarancji podpisania umowy, ponieważ druga strona może się z niej wycofać bez żadnych konsekwencji. Zadatek jest znacznie silniejszy i dyscyplinuje obie strony do wywiązania się umowy.

Znając znaczenie obu terminów oraz różnice między nimi, łatwiej będzie Ci zrozumieć treść umowy przedwstępnej i wynikające z niej zobowiązania. Jeśli jednak nie czujesz się pewnie i nie wiesz, które rozwiązanie będzie dla Ciebie korzystniejsze, zawsze możesz zabezpieczyć swoje interesy, korzystając z usług biura nieruchomości lub konsultując treść umowy z notariuszem.