Za nami 2023 rok. Jak zmienił on polski rynek nieruchomości i jakie trendy przeważały w sprzedaży i zakupie mieszkań? Z pewnością możemy tu mówić o dwóch prędkościach. Stagnacji pierwszej połowie roku oraz totalnym przyspieszeniu w kolejnym półroczu.

Rok 2023 przejdzie do historii jako czas dynamicznego ożywienia na rynku nieruchomości. Zmiany w rekomendacji KNF dotyczącej zdolności kredytowej, spadający WIBOR czy wreszcie uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2% wznowiły wysoki popyt na nieruchomości. W rezultacie oferta sprzedaży mieszkań dosłownie topniała w oczach, podczas gdy ceny nieruchomości pięły się w górę. Zanim jednak się tak stało obrót na rynku pierwotnego i wtórnego praktycznie zamarł, a podtrzymywany był niemal wyłącznie transakcjami gotówkowymi.

Okres wyciszenia

Końcówka 2022 roku i początek 2023 roku bez wątpienia były czasem wyciszenia na rynku nieruchomości. Inflacja, rosnące stopy procentowe oraz wprowadzony przez KNF (kwiecień 2022) dodatkowy bufor przy wyliczaniu zdolności kredytowej spowodowały drastyczny spadek zainteresowaniem zakupu mieszkania i możliwością zaciągnięcia kredytu. Obrót na rynku nieruchomości należał niemal wyłącznie do transakcji gotówkowych, których nie brakowało. Pokazuje to jasno, że nieruchomości nadal były popularnym sposobem lokowania wolnego kapitału, ale znalazły się w dużej części poza zasięgiem osób, które na taki zakup potrzebowały kredytu.

Trend stagnacji bardzo szybko spotkał się ze zdecydowaną reakcją deweloperów, którzy w dużej części wstrzymali wprowadzanie do sprzedaży i budowę nowych inwestycji mieszkaniowych. Innym powodem były rosnące w szybkim tempie koszty budowy. W rezultacie w większości dużych miast deweloperzy ograniczyli się do zapowiedzi zaledwie kilku nowych inwestycji, podczas gdy zaledwie kilka miesięcy wcześniej pojawiało się ich kilkanaście. Taka sytuacja trwała przez pierwsze miesiące 2023 roku.

Dynamiczne ożywienie

W lutym 2023 polityka kredytowa została nieco poluzowana, dzięki czemu zdolność Polaków do zaciągnięcia kredytu wzrosła. Prawdziwy przełom przyniósł jednak lipiec, czyli uruchomienie rządowego programu “Bezpieczny kredyt 2%“. Nabywcy, którzy spełniali kryteria programu, ruszyli do banków, a następnie na zakupy. W efekcie w niespełna pół roku liczba dostępnych w sprzedaży mieszkań znacznie się skurczyła. Za wzrostem popytu nie nadążyła podaż, co związane było z ostrożnym podejściem deweloperów spowodowanym wydarzeniami ostatnich lat w tym pandemią, wojną za wschodnią granicą oraz inflacją i problemami ze zdolnością kredytową potencjalnych nabywców. 

Boom na zakup mieszkań w połączeniu z topniejącą się oferta mieszkań zaowocowały wzrostem cen, które między II a III kwartałem poszybowały w górę aż o kilkanaście procent. Ta tendencja spotkała się szybko z reakcją deweloperów, którzy wznowili bardziej intensywną działalność w zakresie nowych realizacji. Wraz z odbudową oferty, dynamika wzrostu cen uległa osłabieniu, a rynek zaczął dostosowywać się do większego popytu. 

Kolejny szok popytowy na koniec roku

Widmo końca pieniędzy z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. wywołało pod koniec roku kolejny szok popytowy. Osoby, które dotychczas nie były zainteresowane zakupem mieszkania lub wahały się przed podjęciem takiej decyzji, postanowiły skorzystać z możliwości taniego i łatwo dostępnego finansowania. W efekcie tylko w drugiej połowie grudnia do banków wpłynęło aż kilkanaście tysięcy wniosków o kredyt z dopłatą, a liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż gwałtownie zmalała. Wystarczy krótkie porównanie danych, aby zaobserwować, że liczba dostępnych nieruchomości w miastach wojewódzkich skurczyła się aż o ⅓ w stosunku do tego samego miesiąca w roku poprzednim.

Jak wpłynie to na rynek mieszkaniowy w 2024 roku? Czy bieżący rok również będzie miał tak znaczną dynamikę? Na tym etapie trudno pokusić się o wyciąganie pochopnych wniosków. Z całą pewnością wiele zależeć jednak będzie od polityki mieszkaniowej i budżetowej rządu. Jak wynika z najnowszych danych pieniądze, co prawda zostały zabezpieczone w budżecie, ale limity są już wyczerpane. Rząd obiecuje jednak zmiany, nad którymi pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Osobną kwestią jest stabilizacja inflacji oraz kwestia zdolności nabywczej Polaków.

Potrzebujesz pomocy w sprzedaży lub zakupie mieszkania? Skorzystaj z usług naszego biura nieruchomości.